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새로운 보금자리로 이사하는 설렘도 잠시, 계약 만료 시점이 다가오면 많은 임차인들이 고민에 빠집니다. ‘혹시 집주인이 계약 연장을 거절하면 어떡하지?’ 하는 불안감 때문입니다. 2020년 개정된 주택임대차보호법, 이른바 ‘임대차 3법’은 임차인의 주거 안정을 위해 계약갱신요구권을 보장하고 있지만, 모든 경우에 계약이 연장되는 것은 아닙니다. 집주인(임대인)이 정당한 사유를 들어 계약 갱신을 거절할 수 있는 9가지 예외 조항이 존재하기 때문입니다.
계약갱신요구권 제대로 알고 사용하세요
주택임대차보호법 제6조의3에 따르면 임차인은 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 계약 갱신을 요구할 수 있습니다. 이 경우 임대인은 정당한 사유 없이 거절하지 못하며, 임차인은 총 4년의 거주 기간을 보장받을 수 있습니다. 하지만 법은 임대인의 권리 또한 보호하고 있으며, 다음과 같은 9가지 사유에 해당할 경우 계약 갱신을 거절할 수 있습니다.
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집주인이 계약 갱신을 거절할 수 있는 9가지 사유
- 2개월분 월세 연체: 임차인이 2기에 해당하는 차임액을 연체한 경우입니다. 연속적인 연체가 아니더라도, 연체된 금액의 합이 2개월분 월세에 해당하면 거절 사유가 될 수 있습니다.
- 거짓이나 부정한 방법으로 임차: 임차인이 허위 신분으로 계약하거나, 불법적인 용도로 주택을 사용한 경우입니다.
- 서로 합의하여 임대인이 상당한 보상을 제공: 임대인이 임차인에게 소정의 보상(이사비 등)을 제공하고 합의에 이른 경우입니다.
- 임차인이 임대인의 동의 없이 주택의 전부 또는 일부를 전대: 임차인이 집주인 동의 없이 다른 사람에게 집을 빌려준 경우입니다.
- 임차인이 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손: 임차인의 잘못으로 주택이 파손된 경우입니다.
- 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차 목적을 달성하지 못할 경우: 천재지변 등으로 주택이 사라져 더 이상 거주할 수 없는 경우입니다.
- 재건축 또는 철거: 임대차 계약 체결 당시 공사 계획을 구체적으로 고지했거나, 건물이 노후하여 안전사고의 우려가 있거나, 다른 법령에 따라 재건축이 이루어지는 경우입니다.
- 임대인(직계존비속 포함)의 실제 거주: 임대인 본인 또는 그의 부모, 자녀 등 직계존비속이 실제 거주하려는 경우입니다. 이는 가장 빈번하게 발생하는 거절 사유 중 하나입니다.
- 그 밖에 임차인이 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유: 임차인의 다른 의무 위반이나 계약을 지속하기 어려운 중대한 이유가 있는 경우입니다.
'실거주' 사유, 꼼꼼히 따져봐야
가장 많은 분쟁이 발생하는 ‘실거주’ 사유의 경우, 임대인은 이를 객관적으로 입증해야 할 책임이 있습니다. 만약 실거주를 이유로 계약 갱신을 거절한 뒤, 정당한 사유 없이 제3자에게 주택을 임대한 사실이 밝혀지면 이전 임차인에게 손해배상을 해야 할 수 있습니다. 손해배상액은 갱신 거절 당시 월차임 3개월분에 해당하는 금액, 새로운 임대차 계약으로 얻은 환산월차임과 이전 계약의 환산월차임 간 차액의 2년분에 해당하는 금액, 갱신 거절로 인해 임차인이 입은 손해액 중 가장 큰 금액으로 정해집니다.
마치며
계약갱신요구권은 임차인의 주거권을 보장하는 중요한 제도이지만, 임대인의 재산권 또한 존중되어야 합니다. 따라서 임차인과 임대인 모두 법에서 정한 권리와 의무를 명확히 인지하고, 분쟁 발생 시에는 법률 전문가의 도움을 받아 원만하게 해결하는 것이 중요합니다.