일 가구일 주택 양도세 면세 조건은?

 

내 집 마련의 꿈을 이룬 것도 잠시, 피치 못할 사정으로 집을 팔아야 할 때 가장 먼저 걱정되는 것이 바로 '양도소득세'입니다. 하지만 1가구 1주택자라면 특정 조건을 만족할 경우 양도소득세 비과세 혜택을 받을 수 있다는 사실 알고 계셨나요? 복잡하고 자주 바뀌는 부동산 세법 때문에 어려움을 겪는 분들을 위해 2025년 최신 기준 1가구 1주택 양도소득세 비과세 요건을 알기 쉽게 정리해 드립니다.

 

LH 주택관리 통합정보시스템 (lhapt.lh.or.kr)

 

1. 1가구 1주택 양도세 비과세란?

양도소득세는 토지나 건물 등 부동산을 팔 때 발생하는 이익(양도차익)에 대해 부과되는 세금입니다. 하지만 1가구 1주택자가 실수요 목적으로 주택을 보유하고 양도하는 경우, 일정 요건을 충족하면 양도소득세를 면제해주는 제도가 바로 1가구 1주택 비과세 혜택입니다.

 

 

2. 비과세 혜택을 받기 위한 핵심 4대 요건

양도세 비과세 혜택은 누구나 받을 수 있는 것은 아닙니다. 다음의 4가지 핵심 요건을 모두 충족해야 합니다.

 

1) 1세대 요건: 누가 1세대에 해당될까?

세법에서 '1세대'란 거주자와 그 배우자, 그리고 그들과 동일한 주소에서 생계를 같이하는 가족을 의미합니다.

• 포함되는 가족: 배우자, 직계존비속(부모, 자녀 등) 및 형제자매
• 배우자: 법률상 배우자는 물론 사실혼 관계에 있는 배우자도 포함됩니다. 별거 중이라도 법률혼 관계라면 동일 세대로 봅니다.
• 자녀의 세대 분리: 30세 미만의 자녀는 소득 요건 등을 충족해야 별도 세대로 인정받을 수 있습니다.

2) 1주택 요건: 어떤 집을 1주택으로 볼까?

양도일 현재 국내에 1주택만을 보유하고 있어야 합니다. 주거용으로 사용하는 오피스텔도 주택 수에 포함될 수 있으므로 주의해야 합니다.

3) 보유 기간: 얼마나 보유해야 할까?

원칙적으로 해당 주택을 2년 이상 보유해야 합니다. 보유 기간은 주택의 취득일부터 양도일까지로 계산합니다.

4) 거주 기간 (조정대상지역): 얼마나 살아야 할까?

취득 당시 조정대상지역에 있는 주택을 양도하는 경우에는 2년 이상 거주 요건을 추가로 충족해야 합니다. 다만, 2017년 8월 2일 이전에 취득했거나, 취득 당시 조정대상지역이 아니었다면 거주 요건은 적용되지 않습니다.

 

 

3. 양도소득세 비과세 한도: 얼마까지 면제될까?

1가구 1주택 비과세 요건을 모두 충족하더라도 무한정 세금이 면제되는 것은 아닙니다. 양도하는 주택의 실제 거래가액이 12억 원을 초과하는 경우에는 12억 원 초과분에 대해서는 양도소득세가 과세됩니다.

 

 

4. 2025년 주요 개정 사항 및 특례 규정

부동산 정책 변화에 따라 세법도 계속해서 바뀌고 있습니다. 2025년 현재 주목해야 할 주요 개정 사항과 특례 규정은 다음과 같습니다.

• 혼인에 따른 1세대 1주택 특례 확대: 결혼으로 인해 일시적으로 2주택이 된 경우, 혼인신고일로부터 10년 이내에 먼저 양도하는 주택은 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. (기존 5년에서 확대)
• 상생임대주택 특례 기한 연장: 임대료를 5% 이내로 인상하는 등 일정 요건을 충족하는 상생임대주택의 경우, 2년 거주 요건을 면제받을 수 있는 특례 기간이 2026년 12월 31일까지 연장되었습니다.
• 일시적 2주택자 처분 기한: 이사 등의 사유로 일시적으로 2주택이 된 경우, 신규 주택 취득일로부터 3년 이내에 종전 주택을 양도하면 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.
• 부득이한 사유: 취학, 근무상 형편, 질병 치료 등 부득이한 사유로 1년 이상 거주한 주택을 양도하는 경우에는 보유 기간이나 거주 기간에 관계없이 비과세가 가능합니다.

 

LH주택공사 홈페이지 (www.lh.or.kr)

 

 

[주의 사항]

양도소득세 비과세 요건은 개인의 상황에 따라 복잡하게 적용될 수 있습니다. 특히 고가주택을 보유하고 있거나, 다주택자인 경우에는 세금 부담이 크게 늘어날 수 있으므로, 매도 전 반드시 세무 전문가와 상담하는 것이 중요합니다.